Co jest lepsze: FHA czy zwykła pożyczka?

17 lutego 2021

P: Mam dobry kredyt w wysokości około 730. Spełniam wymagania zarówno FHA, jak i konwencjonalnego 97. Planuję mieszkać w domu przez ponad 6 lat. Który ma niższe płatności i jaka jest różnica między pożyczką FHA a pożyczką konwencjonalną? Jakie są również zasady dotyczące kosztów zamknięcia?

O: Cześć Dave. Dzięki za pytanie. Najpierw zacznijmy od głównej różnicy między FHA a konwencjonalnymi programami pożyczkowymi.

Jaka jest różnica między kosztami i korzyściami FHA a pożyczką konwencjonalną?

Dla nabywców domów z ograniczonymi funduszami na zaliczkę, dostępne są zarówno pożyczki FHA, jak i zwykłe pożyczki ułatwiające zakup nowego mieszkania.

Pożyczki FHA są ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkaniową Stanów Zjednoczonych i oferowane przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA.

Pożyczki konwencjonalne nie są ubezpieczone przez rząd i są dostępne w wielu bankach, spółdzielniach kredytowych i innych kredytodawcach hipotecznych.

Możesz kwalifikować się do obu, ale istnieją między nimi rzeczywiste różnice, więc przed podjęciem decyzji poświęć trochę czasu na zrozumienie zalet i wad każdego z nich.

Co to jest zwykła pożyczka 97?

Większości ludzi powiedziano, że nie mogą otrzymać tradycyjnego kredytu hipotecznego z mniej niż 10% – a nawet 20% – jako zaliczki, ale to nieprawda.

Program kredytu hipotecznego Konwencjonalny 97 umożliwia odłożenie zaledwie 3% na zaliczkę, a następnie pożyczenie pozostałych 97%. Te 3% można pozyskać z oszczędności, dotacji, kredytów hipotecznych w ramach sekund społeczności, a nawet z funduszy podarunkowych. Celem programu pożyczek konwencjonalnych 97 jest pomoc ludziom w urzeczywistnianiu marzeń o posiadaniu domu, nawet jeśli nie mają oni pod ręką dużej ilości gotówki. Konwencjonalne 97 pożyczek wymaga prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (szczegóły poniżej).

Oto, co musisz wiedzieć o konwencjonalnych 97 pożyczkach:
  • Możesz otrzymać zwykłą pożyczkę 97 już za 3% ceny zakupu domu.
  • Musisz być kupującym po raz pierwszy domem, ale kwalifikujesz się do tego, o ile nie posiadałeś nieruchomości w ciągu ostatnich trzech lat.Możesz kwalifikować się do pożyczki konwencjonalnej 97 z oceną kredytową wynoszącą zaledwie 620. Istnieją limity wartości nieruchomości, na którą można wykorzystać pożyczkę konwencjonalną 97. Opiera się to na limicie zgodnym z hrabstwem, w którym znajduje się dom.Musisz wziąć 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.Nieruchomość musi być zamieszkana przez właściciela.Nieruchomość może być domem jednorodzinnym, spółdzielnią, kondominium lub lokalem w planowanej zabudowie lokalowej.Będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) i nadal płacić składki, dopóki nie osiągniesz 78% kapitału pożyczki.Co to jest pożyczka FHA?

    Pożyczki FHA są ubezpieczone przez Federal Housing Authority. Te pożyczki wspierane przez rząd są dostępne od połowy lat trzydziestych XX wieku, aby pomóc kupującym po raz pierwszy, mając niewielką ilość gotówki i niższą ocenę kredytową, zakwalifikować się do kredytu hipotecznego.

    Zaliczki mogą wynosić zaledwie 3,5%, a pożyczkodawcy hipoteczni (którzy muszą spełniać surowe wymagania i mają ograniczone koszty zamknięcia, jakie narzucają) są bardziej skłonni do oferowania atrakcyjnych warunków, ponieważ pożyczki są gwarantowane przez rząd.

    Twoja zaliczka może pochodzić z oszczędności lub inwestycji, dotacji, prezentów i programów pracodawców.

    Celem programu pożyczkowego FHA jest pomoc osobom, które zazwyczaj nie kwalifikowałyby się do uzyskania kredytu hipotecznego, w zostaniu właścicielami domów.

    Oto, co musisz wiedzieć o pożyczkach FHA:
  • Możesz otrzymać pożyczkę FHA za zaledwie 3,5% ceny zakupu, jeśli Twoja zdolność kredytowa wynosi co najmniej 580.
  • Pożyczki FHA nie wymagają kupowania domu po raz pierwszy.Pożyczki FHA mają ograniczone koszty zamknięcia.Pożyczkobiorcy z oceną kredytową od 500 do 579 są również uprawnieni do pożyczki FHA, chociaż te pożyczki wymagają 10% zaliczki.Pożyczki FHA podlegają maksymalnym kwotom określonym w zależności od rodzaju i lokalizacji domu.Pożyczki FHA wymagają dodatkowych inspekcji domu przed zakupem.Nieruchomość musi być głównym miejscem zamieszkania kredytobiorcy i może być domem jednorodzinnym, spółdzielnią, kondominium lub w ramach planowanej zabudowy mieszkaniowej.Będziesz musiał zapłacić z góry składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (UPMIP) w wysokości 1,75% podstawowej kwoty pożyczki, która musi zostać zapłacona w całości w gotówce lub sfinansowana w ramach pożyczki. Po dokonaniu tej płatności będziesz nadal płacić roczne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) przez cały okres spłaty pożyczki.Pożyczkobiorcy muszą mieć stosunek zadłużenia do dochodów mniejszy niż 45%.Musisz być zatrudniony i mieć co najmniej dwa lata historii dochodów.Pożyczki FHA są zakładane.Jakie są różnice w dolarach i centach między FHA a konwencjonalnym 97?

    Gdyby wszystko było równe, byłoby to proste pytanie. Istnieje jednak tak wiele potencjalnych zmiennych, w tym okoliczności i cele związane z zakupem domu, że odpowiedź jest skomplikowana.

    Jeśli głównym problemem dotyczącym kosztów jest to, ile zapłacisz z własnej kieszeni, aby dostać się do domu, i masz solidną zdolność kredytową, to konwencjonalny 97 jest najlepszym rozwiązaniem. Nie tylko jesteś w stanie odłożyć zaledwie 3% (w porównaniu do 3,5% FHA), ale także nie będziesz musiał płacić 1,75% składki za ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry i istnieje duża szansa, że ​​Twoje prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego będzie będzie też kosztować mniej.

    Ponadto istnieje dodatkowa korzyść z automatycznego anulowania prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, gdy stosunek kredytu do wartości osiągnie 78%.

    Ale sprawy przybierają szybki obrót, jeśli twoja zdolność kredytowa spadnie poniżej 620.

    Kiedy pożyczka FHA jest właściwym wyborem?

    Na pierwszy rzut oka pożyczka konwencjonalna 97 wydaje się być zdecydowanym zwycięzcą dla pożyczkobiorców dysponujących niewielką ilością gotówki. Ale to tylko wtedy, gdy wszystko jest równe.

    Gdy wprowadzisz niższą zdolność kredytową, wszystkie zmienne zaczną się zmieniać. Oto dlaczego: Im niższa ocena kredytowa, tym wyższe prawdopodobnie będzie Twoje oprocentowanie w przypadku zwykłej pożyczki. Gdy Twoja zdolność kredytowa spadnie poniżej 620, nie będziesz już kwalifikować się do pożyczki konwencjonalnej 97.

    Prywatne ubezpieczenie hipoteczne generalnie kosztuje więcej niż płatności z tytułu ubezpieczenia hipotecznego FHA dla pożyczkobiorców z oceną kredytową poniżej 720.

    Wszystko to oznacza, że ​​jeśli negatywnie wpłynęło to na Twój kredyt, pożyczka FHA może być nie tylko lepszą opcją z punktu widzenia Twojego oprocentowania, ale może być także jedyną z dwóch opcji, do której możesz się kwalifikować.

    Ukryte korzyści z pożyczki FHA

    Niezależnie od tego, czy kupujesz dom startowy, czy wymarzony dom, inteligentni nabywcy będą patrzeć w przyszłość i czy nieruchomość ma wartość odsprzedaży. W tym przypadku pożyczki FHA oferują ukrytą korzyść niedostępną w przypadku tradycyjnych pożyczek: możliwość przejęcia przez następnego kupującego istniejącego kredytu hipotecznego FHA.

    Tak długo, jak nabywca domu spełnia istniejące warunki kredytu hipotecznego FHA, może przyjąć istniejącą pożyczkę i jej pierwotną stopę procentową. Oznacza to, że wraz ze wzrostem stóp procentowych Twoja pożyczka FHA sprawia, że ​​Twój dom staje się znacznie bardziej atrakcyjną opcją. Pożyczki konwencjonalne nie zapewniają takiej korzyści.

    A jeśli martwisz się o ubezpieczenie kredytu hipotecznego na całe życie FHA, pamiętaj, że możesz refinansować z FHA, aby anulować MI, o ile oprocentowanie kredytu hipotecznego pozostanie na obecnym poziomie lub w jego pobliżu. Jeśli stawki wzrosną zbyt mocno, refinansowanie zwiększyłoby Twoją stopę procentową, negując Twoje oszczędności.

    Czy jest jakaś różnica w rodzaju domu, który można kupić?

    Zarówno pożyczki FHA, jak i konwencjonalne pożyczki 97 mają ograniczenia dotyczące kwoty, którą można pożyczyć, chociaż limity te są określane przez różne czynniki i źródła.

    FHA ustala swoje limity w oparciu o hrabstwo, w którym znajduje się kupowany dom, podczas gdy konwencjonalne limity kredytowe podlegają obowiązującemu limitowi kredytowemu ustalanemu co roku przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa.

    Ponadto FHA wymaga dodatkowej wyceny domów kupowanych w ramach pożyczki FHA. Choć może to wydawać się dodatkową warstwą biurokracji, wyższe standardy agencji opierają się na przestrzeganiu lokalnych ograniczeń kodowych, a także zapewnieniu bezpieczeństwa i solidności konstrukcji.

    Pożyczki FHA nie są dostępne dla domów sprzedawanych w ciągu 90 dni od wcześniejszej sprzedaży.

    Znalezienie odpowiedniego rozwiązania hipotecznego z niską spłatą

    Przy tak wielu czynnikach potencjalnie wpływających na Twoją sytuację osobistą i tak wielu zaletach każdego rodzaju pożyczki, wybór odpowiedniej opcji może być wyzwaniem.

    Dobra wiadomość jest taka, że ​​jest wielu specjalistów od pożyczek, którzy chętnie pomogą Ci znaleźć rozwiązanie dostosowane do Twoich potrzeb.